30年期固定利率抵押贷款引发了美国房地产市场的问题吗？
格雷厄姆·斯蒂尔-珀金斯著
如果你一直关注过去几年的新闻，你可能听说过现在是买房的困难时期。 在流感大流行期间经历了一段疯狂的活动后，房地产市场陷入了“深度冻结”。 飞涨的房价、有限的库存、高抵押贷款利率和激烈的竞争都导致了当前美国房地产市场的噩梦。 然而，一个可能导致这一问题的被忽视的因素是被称为“30年期固定利率抵押贷款”（“30年期FRM”）的独特的美国金融工具。
为期30年的FRM源于联邦政府对抗大萧条的努力。 它使房主能够以较低的首付（20%）购买房屋，在30年内分期支付剩余的余额。 至关重要的是，这笔贷款的利率在抵押贷款的整个期限内保持不变。 30年期的FRM传统上被认为是一项对房主极为友好的政策，因为房主可以免受利率上升的影响，并且有能力再融资或提前偿还贷款，而不会受到惩罚。
另一方面，30年期frm令银行和其他贷款机构面临更高的风险。 银行在作出贷款决定时必须极其谨慎，因为它们将无法提高利率。
一些评论人士认为，30年的FRM在当前的房地产市场造成了一种“锁定”现象。 潜在的卖家不愿意把他们的房子放在市场上，因为他们将无法获得与他们目前的利率相当的利率。 这抑制了可用的住房库存，导致价格上涨和交易减少。 目前的抵押贷款利率在7%左右。 因此，即使卖家想要换一套更小、更便宜的房子，他们最终也可能需要支付类似的月供，因为他们每个月要支付更多的利息。
世界其他地区的抵押贷款工具看起来与美国不同。世界上许多其他地区使用可调利率抵押贷款（ARMs）。 这些抵押贷款通常有一个初始期限，其中利率是固定的，之后利率转移到现行市场利率。 然而，丹麦的制度与美国类似，但有所不同。
和美国一样，丹麦的大多数抵押贷款都是长期固定利率的。 然而，与美国不同的是，丹麦的抵押贷款制度是在“本金平衡”的概念下运作的。 从本质上讲，这意味着抵押贷款是通过专门的抵押贷款银行发行“担保债券”来融资的。 担保债券与由该债券提供资金的基础抵押贷款池的期限和现金流量相匹配。 现金流直接从借款人流向债券投资者，由投资者承担风险并获得高度担保。 在这个体系中，丹麦房主不仅可以再融资，还可以在利率上升时以折扣价“回购”抵押贷款。 从本质上讲，如果利率上升，房主可以回购与抵押贷款相对应的部分担保债券，并以比原来更少的本金（但利率更高）获得新贷款。 由于这种制度，丹麦房主在高利率环境下没有动力继续持有抵押贷款，从而避免了“锁定”问题。
主要来源
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